En la mayoría de las Comunidades de Propietarios casi siempre existe algún propietario que incumple la obligación de pagar las cuotas que le corresponden, causando serios perjuicios al resto de la Comunidad.
Para zanjar este problema el sistema procesal español cuenta con distintas normas jurídicas que principalmente son la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil que regulan los casos en que procede y su desarrollo procesal.
Según establece el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, el proceso monitorio es el que que debe seguirse para reclamar las cuotas impagadas:
“1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.”
La letra h de este artículo 9 explica las condiciones de como practicar la citada notificación del acuerdo para reclamar la deuda al propietario moroso.
Por su parte, el art. 812 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil determina que:
“1. Podrá acudir al proceso monitorio quien pretenda de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, cuando la deuda se acredite de alguna de las formas siguientes:
1.ª Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica.
2.ª Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados por el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:
1.º Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.”
Así pues, existiendo un moroso en la Comunidad de Propietarios que se niegue a pagar la deuda sin aducir razón que lo justifique, podrá instarse el proceso monitorio, resultando recomendable que la C.P. designe para ello Abogado y Procurador.
Para iniciar la reclamación deberá redactarse una demanda (solicitud de pago) contra el moroso, explicando y detallando adecuadamente el importe y concepto de las deuda y presentarla ante el Juzgado correspondiente, acompañada de los siguientes documentos:
- Nota simple del Registro de la Propiedad para acreditar que el moroso es el propietario de la vivienda.
- Copia del acta de la Junta de Propietarios en la que conste la certificación y aprobación de la liquidación de deuda con la comunidad, cuantía y conceptos de la misma y la identidad del deudor. En el acta deberá constar que se autoriza al Presidente de la Comunidad para designar Abogado y Procurado
- Justificante de haber notificado al deudor el acta y acuerdos adoptados en Junta de Propietarios.
Una vez presentada la demanda, el Juzgado se la comunicará al deudor y este dispondrá de un plazo de 20 días dentro del cual deberá pagar acreditándolo ante el órgano judicial o bien presentar un escrito manifestando que no paga, expresando las razones de forma fundada y motivada de porque se opone al pago total o parcial.
En este último caso las partes podrán solicitar la celebración de una vista ante el Juez que se desarrollará por los trámites del juicio verbal y en la que podrán practicarse pruebas tales como interrogatorios, presentación de documentos, testigos, etc.
Posteriormente el Juzgador dictará sentencia que no podrá ser recurrida en apelación si el importe reclamado no supera los 3.000 Euros.
En los casos en los que el moroso adopte una actitud pasiva durante el plazo de 20 días (ni paga, ni se opone por escrito), el Juzgado dictará sin más una resolución que será de por sí ejecutable; es decir, se producirá una situación equivalente al de una sentencia condenatoria al pago de la deuda.
Si a pesar de existir esa sentencia condenatoria, o resolución judicial equivalente, el deudor no procediese al pago, la C.P. deberá promover el trámite de ejecución de sentencia mediante el cual se podrá proceder al embargo de sus bienes (dinero o propiedades) para que así se pueda cobrar la deuda.
Legalmente no existe ningún importe mínimo para iniciar una reclamación contra un propietario moroso, ahora bien, es recomendable que la deuda alcance un volumen mínimo para poder compensar los gastos iniciales que va a tener que soportar la Comunidad de Propietarios.
Es muy importante tener en cuenta que cuando la reclamación de la Comunidad de Propietarios tiene éxito y por lo tanto se obtiene una sentencia o resolución judicial equivalente favorable, el Juzgado también condenará al deudor a pagar los gastos de Abogado y Procurador, los costes de notificación y otros que haya tenido que soportar la Comunidad de Propietarios, por lo que, finalmente, el procedimiento de reclamación no le costará ni un Euro.
Así lo determina el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que mencionábamos al principio pues, su apartado 6 ,dice :
“Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.”
Desde AZ ABOGADOS les ofrecemos reclamar las deudas de los morosos de las Comunidades de Propietarios sin cobrarles nada en absoluto en concepto de Abogado y Procurador, percibiendo nuestros honorarios al final del proceso a costa del propio moroso.
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